Katrin Schmidberger, wohnungspol. Sprechering der Grünen Berlin: „Prof. Dr. Rödl bestätigt in Anhörung zur #Vergesellschaftung : Geplantes Rahmengesetz von Schwarz-Rot ist ein politischer Verschiebebahnhof, eigenes Gesetz von Gerichten prüfen zu lassen ist NICHT möglich. Wird @JM_Luczak dann beauftragt zur Klage, wie bei #Mietendeckel ?“

@kaddinsky

Der neue Senat will die sog. Verpflichtungsmiete einführen. Der Gesetzentwurf des Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Stadtentwicklung würde – wenn er denn so im AGH beschlossen wird – das Tor für zusätzliche Mieterhöhungen im alten Sozialen Wohnungsbau aufmachen.
Das Hearing des Initiativenforums Stadtpolitik Berlin vom 28. Juni zu „Unsoziale Mieten im sozialen Wohnungsbau  – Neuer Anlauf für eine Reform im sozialen Wohnungsbau?“ hat immerhin den unter dem früheren Senator Geisel abrupt abgebrochenen Dialog von Politik, Verwaltung und Mieterinititiven wieder aufgemacht und zu einem ersten konstruktiven Austausch geführt. Es gibt Anlass zur Hoffnung, dass im palamentarischen Verfahren noch substantielle Änderungen im Interesse einer Mieterschaft einer Stadt möglich sind, die inzwischen bundesweit Spitzenreiter im Mietanstieg ist.
Hierzu als Diskussionsbeitrag die folgende Bewertung des Gesetzentwurfs im Einzelnen.

• Vermieter konnten bislang mangels Gesetzesvorschrift ihre in privatrechtlichen Vereinbarungen mit dem Senat bzw. der IBB eingegangene Verpflichtung (sog. „Ansatzverzicht“) missachten, keine Kapitalkosten für Fremdfinanzierung für bereits getilgte Darlehen (sog. fiktive Kosten) in der Miete anzusetzen. Die nun beabsichtigte Korrektur versetzt die IBB in die Lage, dagegen per Bußgeld vorzugehen. Dies betrifft aber (nur) – wie von Senator Gaebler behauptet – ca. 2.000 Wohnungen. Diese Gesetzeslücke zu schließen war überfällig, gilt aber – neben den genannten 2.000 Bußgeld-Fällen – nur für Sozialwohnungen mit Anschlussförderungen.
• Problematisch wird es dagegen mit Blick auf Bestimmungen bei vollständiger Ablösung der Kapitalkosten von Bankdarlehen und von Kosten öffentlicher Darlehen. Für ersteren Fall (Bankdarlehen) wird zurecht die „teilweise oder vollständige Aufhebung … von Ansatzverzichten (für) unzulässig“ erklärt. Diese Klarstellung des Verbots eines jahrelang existierenden Schlupflochs für Vermieter ist zu begrüßen. Um den Streit darüber zu vermeiden, wäre es allerdings sinnvoller gewesen, diese Regelung gleich vorab in die Richtlinien zur Anschlussförderung zu schreiben.
• Zu Fall 2 (bei öffentlichen Darlehen) heißt es dagegen (Ds 19/1042, § 1a Verpflichtungsmiete, Abs. 2, Satz 4):
  „Nach freiwilliger vorzeitiger vollständiger Rückzahlung der öffentlichen Aufwendungsdarlehen sind zusätzliche Ansatzverzichte auf Kapitalkosten für Fremdmittel nicht zu erbringen, soweit erst nach dem Zeitpunkt der Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen die vollständige Tilgung der Fremdmittel, die Umfinanzierung oder Umstellung auf das Restkapital oder die Ersetzung der Fremdmittel durch Eigenmittel erfolgt.“
  In diesem Fall können Vermieter – die schon bei Bankdarlehen auf (fiktive) Kostenansätze für abgelöste Bankdarlehen verzichtet haben – bei öffentlichen Darlehen solche Kosten „ansetzen“, müssen also nicht doppelt verzichten. Die so entstehende Kostensenkung verpflichtet sie zwar nicht zur Mietsenkung, die daraus entstehende höhere Gewinnspanne muss jedoch den Förderbestimmungen entsprechend zur Darlehensablösung eingesetzt werden, fließen also an das Land.
  Diese seinerzeit zur Sanierung der hohen Defizite im Landeshaushalt eingeführte Bestimmung produziert allerdings folgenden kritikwürdigen Sachverhalt: Das Land erhält Zusatzeinnahmen, die nicht wohnungspolitisch eingesetzt werden, sondern in den allgemeinen Haushalt einfließen. Unterm Strich werden so Haushalte für die Rückzahlung der Landesdarlehen z.T. mit auf nicht vorhandenen Kosten basierenden Mieten belastet, die das Land für allgemeine Ausgaben und/oder zur Senkung von Haushaltsdefiziten einsetzt.
  Mit dieser Bestimmung wird so – wie in der Vergangenheit – die Abwälzung fiktiver Kosten auf die Miete weiter zugelassen, nur mit dem Unterschied, dass die entsprechenden höheren Einnahmen nicht auf Vermieterkonten, sondern im Landeshaushalt landen.  Das Land (bzw. die im AGH beschlossene Politik) wird so zum Profiteur von zu hohen Mieten, die auf Scheinkosten basieren. Hier macht sich die Landespolitik, die – im Unterschied zu privaten Kapitalgebern – gemäß Artikel 65, Abs. 1 der Landesverfassung dem Ziel der „Herstellung einheitlicher Lebensverhältnisse“ verpflichtet ist, zum Täter. Dies ist politisch untragbar.
• Die Mietenbewegung kämpft seit mehr als 10 Jahren gegen fiktive Kostenansätze in der sog. Kostenmiete und fordert erstens, dass diese seinerzeit „Entschuldungsgewinne“ genannten fiktiven Kosten ausnahmslos für alle Sozialwohnungen, also auch für Sozialwohnungen ohne Anschlussförderung, unterbunden werden und zweitens grundsätzlich die bislang geltende Kostenmiete durch Ausschuss fiktiver Kosten in eine „bereinigte Kostenmiete“ transformiert wird. Beide Forderungen sind bis heute und auch durch den vorliegenden Gesetzentwurf nicht erfüllt.
• Weitere Kritikpunkte kommen hinzu: Es würden mit diesem Gesetzentwurf für diese der Klageweg gegen Vermieter erschwert, weil die (nicht öffentlichen) Verträge mit der Verpflichtungsmiete nun zum Gesetz erhoben werden und weil für die Mieter:innen keine Transparenz über die geltend gemachten Kosten existiert.
  Über die Motive des Senats kann man spekulieren, dass damit Vermieter zur vorzeitigen Darlehensablösung motiviert werden sollen (Stichwort Mehreinnahmen im Landeshaushalt). Fest steht: Mit seiner einseitigen Interpretation des Gesetzentwurfs täuscht der Senat so Mieterschaft und Öffentlichkeit.
• Die Auseinandersetzung über Entschuldungsgewinne der Vermieter war begleitet von einem heftigen Streit in der r2g-Koalition ab 2016 über die sog. „Richtsatzmiete“. Die SPD wollte eine Richtsatzmiete in Stufen, die höhere Mieten für höhere Einkommen zulässt. Damit hätten die betreffenden Mieten steigen und dann mit deutlich höherer Miete nach Auslaufen der Bindungen in das Vergleichsmietensystem eingehen können.
  Grüne und bestimmte Vertrer:innen von LINKEN und der Mietenbewegung (u.a. mieterstadt.de, Kotti&Co, Mietenvolksentscheid) lehnten diese besonderen höheren Einkommensstufen der Richtsatzmiete ab mit der Begründung, dass dadurch Anreize für Vermieter geschaffen würden, Wohnungen an bessergestellte Haushalte zu Lasten einkommensschwächerer Haushalte zu vergeben.
  Würden Phantomkosten wie Kosten für bereits abgelöste Darlehen in den Bestimmungen zur „Kostenmiete“ von vorneherein ausgeschlossen, wäre statt der Richtsatzmiete eine deutlich niedrigere bereinigte Kostenmiete die bessere, verlässliche Grundlage, weil sie einkommensabhängige Mietzuschläge einer Richtsatzmiete ausschließt.
  Die entsprechenden Verhandlungen wurden seinerzeit in der r2g-Koalition von der SPD einseitig (nicht zuletzt auch mangels Einigung zwischen Grünen, Mieterbewegung und Linksfraktion) abgebrochen.

Fazit: Der Gesetzentwurf schafft einerseits per Gesetz endlich Klarheit bzgl. der Umlage fiktiver Kosten von Bankdarlehen auf die Miete („Aufwandsverzicht“). Dies ist ein wichtiger Fortschritt. Andererseits bleiben ohne Reform des Kostenmietrechts Mieten des Sozialen Wohnungsbaus mit Scheinkosten belastet, von denen anstelle der Vermieter nun das Land profitiert. Der Sektor Wohnungen ohne Anschlussförderung bleibt zudem weiter komplett außen vor.

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Deshalb ist ohne eine Änderung in diesem zweiten Punkt der Gesetzentwurf des Senats zur Verpflichtungsmiete abzulehnen.

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Der neue Berliner Senator für Stadtentwicklung Gaebler hat am 7. Juni im zuständigen Ausschuss offengelegt, dass die Wohnraumversorgung Berlin in ihren Funktionen drastisch reduziert werden soll (s. Anlage unten). Er legt dabei zugleich seine Absicht offen, das Wohnraumversorgungsgesetz eklatant zu missachten. In diesem war in Artikel 3, Absatz 2 als zentrale Aufgabe der WVB festgeschrieben: „politische Leitlinien in Bezug auf die Wahrnehmung des Versorgungs- und Wohnungsmarktauftrages durch die landeseigenen Wohnungsunternehmen zu entwickeln, zu evaluieren und fortzuschreiben.“ Um diese Funktionen soll die WVB nun beschnitten werden. Die WVB hätte dann in Richtung Geschäftspolitik der LWU nichts mehr zu melden. Man darf gespannt sein, ob die SPD im AGH ihrem Senator diesen Gesetzesbruch und diese Kastration von Beteiligung der Mietenbewegung durchgehen lässt.

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„Die Mieten in Berlin explodieren: In den vergangenen drei Monaten stiegen die sogenannten Angebotsmieten bei Bestandsimmobilien in der Hauptstadt um 27 Prozent an. Verglichen mit anderen deutschen Großstädten ist dies der rasanteste Anstieg….
Inzwischen katapultierte die Preisexplosion die Bundeshauptstadt allerdings auf Platz zwei der teuersten Städte Deutschlands. Nur in München mussten Mieter mit 17,39 Euro pro Quadratmeter bei Neuvermietungen noch tiefer in die Tasche greifen.“

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Die vom Initiativenforum initiierte und mit BMV, DWe und anderen Mieten-Inis organisierte und vom BMV (Hamann, Bartels) moderierte VA in der Moabiter Reformationskirche war sehr gut besucht.
Giffey schickte ihren Staatssekretär, auch die Spitzenkandidaten von CDU/FDP kniffen. BMV und Mieten-Inis konnten ihre Forderungen ausführlich präsentieren.
Jarasch (Grüne Berlin): „Ich bin die Einzige unter den „Regierenden BM“, die das Vergesellschaftungsgesetz umsetzt.“

https://taz.de/Debatte-um-Enteignungen-in-Berlin/!5908087/

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https://www.nd-aktuell.de/artikel/1170464.berlin-wahl-was-ist-die-partei-der-mieter.html

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In der von der Rosa-Luxemburg-Stiftung i.A. gegebenen Studie wird gezeigt, dass die privaten Wohnungsunternehmen unter dem Druck ihrer Aktionäre höhere Mieten realisieren als z.B. die Landeswohnungsunternehmen, die als Referenz herangezogen werden.
Offen muss dabei zwangsläufig noch die Höhe der über die Miete zu finanzierenden Entschädigung sein. Im Konzept der Initiative wird dabei die „leistbare Miete“ angesetzt, d.h. eine Bruttowarmmiete in Höhe von 30% des Haushalt-Netto-Einkommens. Die Entschädigung der betroffenen Eigentümer:innen erfolgt über handelbare Schuldverschreibungen mit 40 Jahren Laufzeit.
Ein Mietanstieg wäre damit ausgeschlossen.

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https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/studie-nach-vergesellschaftung-koennten-mieten-fuer-ueber-200000-wohnungen-sinken-li.305761

s.a.

https://www.nd-aktuell.de/artikel/1170025.deutsche-wohnen-co-enteignen-weniger-miete-soll-moeglich-sein.html?sstr=Walther

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Die Berliner SPD und die für Mieterschutz und für den Kontakt zur Mietenbewebung zuständige Staatssekretärin Radziwill (SPD) arbeiten kräfig daran, das erfolgreiche Projekt „Initiativenforum Stadtgesellschaft“ auszuhöhlen. Ursprünglich seit Jahresanfang für zwei Jahre weitergeführt, sind seit 1.1. die Mitarbeiter:innen ohne Einkommen. Nun droht ihnen faktisch durch Neu-Ausschreibung des Projekts mit Bewerbungsfrist bis 15.9. entweder Weiterbeschäftigung erst ab Januar 2023 oder der Ersatz durch neues Personal. Dies wäre ein Affront gegen die Berliner Mietenbewegung und eine Verletzung des Koalitsionsvertrags.
Der Beirat des Initiativenforums Stadtprojekte wendet sich scharf gegen solche Absichten. Er fordert die Fortführung des Projekts in der bisherigen erfolgreichen Form und eine Mitentscheidung bei der Vergabe der Landesmittel: „Mit dieser Ausschreibung werden die funktionierenden und kooperativen Strukturen ignoriert und die Zukunft des Initiativenforums in Frage gestellt!“ Hier die Pressemitteilung des Beirats.

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Ulrich Paul von der Berliner Zeitung fasst die Ergebnisse der letzten Sitzung von Giffeys „Mietenbündnis“ nüchtern zusammen: „Für die breite Masse der Berliner Mieter bleibt es bei allgemeinen Zusicherungen.“
An kritischen Punkten hätte er hinzufügen sollen:
Für die „breite Masse“ der WBS-Berechtigten (HH-Einkommen bis 140% WBS-Bund) bleibt es iW ebenfalls beim Alten –  ganz abgesehen davon, dass die Privaten nur zu einem Bruchteil WBS-berechtigte Wohungen anbieten.

Das hätte er weiter vertiefen können:

Erstens: für die „breite Masse“ der WBS-Berechtigten (HH-Einkommen bis 140% WBS-Bund) bleibt es iW ebenfalls beim Alten –  ganz abgesehen davon, dass die Privaten nur zu einem Bruchteil WBS-berechtigte Wohungen anbieten.

Zweitens: Nur auf Antrag können sie davon profitieren, dass nur bei Mieterhöhungen die Miete (ob kalt oder warm ist unklar) auf 30% des Netto-Einkommens gesenkt wird.

Drittens: es ist in Berlin hinlänglich bekannt, dass die „breite Masse“ der Berechtigten keinen Antrag stellen, wie sich beim Mietzuschuss zeigt.

Viertens: Dieser Anspruch ist nicht einklagbar.

Fünftens: die Erhöhung der Neubauvergabe auf 50% WBS gilt nur die Stufe 180% WBS.

Für die Berechtigen mit 140%-WBS blebt als wesentlicher – letztlich kosmetischer –  Fortschritt die Absenkung der möglichen Mietsteigerung von 15 auf 11% in drei Jahren.

Hinzuzufügen wäre:

• weil die Privaten bislang nur zu weniger als 10% sich am Neubau von SozialwWohnung beteiligen, ist die Verpflichtung auf Wiedervermeitung zu 30% WBS zwar ein Fortschriitt. Erwähnt werden muss dabei aber, dass die Privaten den Großteil (die restlichen 70%) der Wiedermietung dazu nutzen werden, die Mieten hochzutreiben.
• kein Wort wird in der Vereinbarung verloren zu dem Umstand, dass von den 500 Mio. im Wohnraumförderfonds nur ein Bruchteil abgeflossen ist und wie der Misstand zu ändern ist.
• zur Instandhaltung soll es bei der (trotz geltender Vorschriften häufig skandlösen) Praxis beiben.
• kein Wort auch dazu, dass die Privaten weiter und verstärkt ungehemmt verdrängen und umwandeln.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/berlin-mietenbremse-fuer-haushalte-mit-geringen-einkommen-li.236768

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Giffeys „Mietenbündnis“ maßt sich gesetzgeberische Kompetenzen an. So sollen darin mitwirkende private Wohnungskonzerne auch über die Politik der landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) mitentscheiden.
Das Mietenbündnis als dem Parlament vorgeschaltete Institution? Auch der Koalitionsvertrag ist in Gefahr: Senator Geisel regt an, dass die LWU Wohnungen als Eigentumswohnungen verkaufen. Im KOAV heißt es dazu jedoch explizit: „Die Privatisierung der Wohnungen der LWU schließen wir aus.“

Parteimitglieder haben deshalb einen Offenen Brief verfasst, in dem für die Zustimmung zum #mietenbündnis zwei Bedingungen aufgestellt werden.

Im Klartext: Ohne diese beiden Punkte kein #mietenbündnis. Das hieße dann wahrscheinlich: Bruch der Koalition.

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http://katalingennburg.de/wp/2022/06/13/offener-brief-zum-wohnungsbuendnis/http://katalingennburg.de/wp/2022/06/13/offener-brief-zum-wohnungsbuendnis/

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